Der deutsche Mietwohnungsmarkt ist in den vergangenen Jahren deutlich aus dem Ruder gelaufen. Es fehlen über 1,4 Millionen preiswerte Wohnungen, die Zahl der Sozialwohnungen ist in den vergangenen Jahrzehnten drastisch gesunken.

In 627 Kommunen von Regensburg bis Flensburg, von Aachen bis Strausberg bei Berlin gilt inzwischen die Mietpreisbremse , weil die Exzesse sonst nicht in den Griff zu bekommen sind. Im vergangenen Jahr waren es noch 493.

Und auf allen Seiten des wirtschaftlichen Spektrums versuchen sich Geschäftemacher an dieser Situation zu bereichern.

Das Urteil

Jetzt hat sich der Bundesgerichtshof (BGH) eine besonders geschäftstüchtige Gruppe von Mieterinnen und Mietern vorgenommen und ihnen ein deutliches Stoppschild hingestellt. Die Richter haben geurteilt, dass die Untervermietung der eigenen Wohnung kein zulässiges Geschäftsmodell ist (Az. VIII ZR 228/23). Das stärkt die Eigentümer und schützt die Untermieter vor besonders geschäftstüchtigen (Ver-)Mietern.
Im konkreten Fall hatte ein Berliner Mieter eine 65-Quadratmeter-Wohnung, für die er selbst nur 460 Euro kalt bezahlen musste, für 962 Euro netto kalt untervermietet. Aus Medienberichten wird klar: Der Mann ist sicher kein Einzelfall.

Das geht nicht, urteilten die Richterinnen und Richter des BGH. Mieterinnen und Mieter haben zwar seit Jahrzehnten das Recht, unterzuvermieten, wenn sie zum Beispiel zwei Jahre ins Ausland gehen oder der Partner ausgezogen ist und sie die Wohnung halten wollen. Das sei aber kein Recht auf das Geschäftsmodell Untervermietung.

Die Hauseigentümerin konnte den geschäftstüchtigen Mieter nicht nur abmahnen, sondern am Ende auch rauswerfen. Das Amtsgericht Charlottenburg in Berlin hatte die Kündigung zunächst gestoppt (Az. 225 C 54/22), aber schon das Landgericht Berlin hatte gegen den Mieter geurteilt (Az. 64 S 270/22) – eine Entscheidung, die jetzt vom BGH bestätigt wurde. Applaus bekamen die Richter für ihre Entscheidung sowohl vom Deutschen Mieterbund  als auch vom Vermieterverband Haus und Grund .

Das Räumungsurteil ist damit rechtskräftig. Ob die Miete so weit überhöht war, dass man aus Sicht der Untermieter von Mietwucher hätte sprechen können, das hat der BGH nicht überprüft. Auch die Frage, ob sich die Vermieterin den Reibach mit dem geschäftstüchtigen Mieter hätte teilen können, hat das Gericht gar nicht erst geprüft. Nach dem Miet hätte die ortsübliche Vergleichsmiete bei 680 Euro gelegen. Die nach der Mietpreisbremse höchstzulässige Miete hätte 748 Euro betragen.

Das Bundesbauministerium hat mir diese Woche mitgeteilt, dass es in Deutschland von mindestens 1,19 Millionen Haushalten in Untermietverhältnissen ausgeht. Die Zahlen sind mit statistischen Verfahren aus 2022 hochgerechnet worden. In dem Jahr seien im Rahmen des Mikrozensus zum letzten Mal detaillierte statistische Daten zur Wohnsituation abgefragt worden.

Altes Problem, neue Akteure

Bevor jetzt die ersten Leser an eine Verlotterung der Sitten im neuen Jahrtausend denken: Das Phänomen geschäftstüchtiger Mieter gibt es schon länger. In den Achtzigerjahren des vergangenen Jahrhunderts sind manche Mieter nach dem Studium von West-Berlin zum gut bezahlten Job wieder nach Westdeutschland gezogen. Ihre billige Berliner Bude haben sie einfach behalten und hin und wieder teuer untervermietet. Solche Wohnungen haben wir als studentische WG damals auch reihenweise angeboten bekommen.

Tausende Mieter in deutschen Großstädten haben Wohnungen in den vergangenen 15 Jahren bei Airbnb untervermietet und dabei viel Geld verdient. Noch größer ist die Airbnb-Abzock-Variante von Vermietern, die ganze Häuserzüge dafür nutzen, an Touristen zu vermieten, statt sich mit normalen Mietern zu begnügen. Auch mit einem Zweckentfremdungsverbot hat jedenfalls das Land Berlin den Missbrauch nicht komplett in den Griff bekommen.

Zweiter Missbrauch: möblierte Wohnung

Geschäftstüchtige Mieter sind aber nicht das einzige Phänomen auf diesem Mietmarkt, das man genauer anschauen muss. Es gibt noch zwei andere, verbreitete Phänomene.

In Metropolen wie Berlin werden möblierte Wohnungen zu Abzockerpreisen vermietet, weil bei möblierten Wohnungen die Mietpreisbremse bislang nicht richtig greift und ein paar Möbel im Wohnzimmer höhere Mieten zu rechtfertigen scheinen. Mit Tisch und Stuhl von schwedischen Möbelhäusern begründet manch besonders geschäftstüchtiger Vermieter Preise, die doppelt so hoch  sind, wie sie eigentlich zulässig wären.

Das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) hat in einer gerade veröffentlichten Studie  die Wirkung von Kurzzeitmieten, möblierter Vermietung und sogar Wohngemeinschaften auf die Mietpreisentwicklung zusammengestellt. Die Gesamtmieten in diesen Segmenten liegen bei 27 Euro pro Quadratmeter.

Das Interessante an dem aktuellen Fall vor dem Bundesgerichtshof: Auch der beklagte Mieter/Untervermieter hatte sich für seine dreiste Mietforderung auf die Möblierung der Wohnung berufen, mit teurer Technik und Soundbar. Und sich recht sicher gefühlt.

Bundesjustizministerin Stefanie Hubig (SPD) plant gerade eine Gesetzesänderung, nach der der Mietzuschlag bei möblierten Wohnungen auf fünf Prozent begrenzt werden soll – das wäre eine klare Regelung und würde viele Unsicherheiten bei der möblierten Untermiete beseitigen.

Dritter Missbrauch: Vermietung auf Zeit

Untervermietung ist oft auch ein Spezialfall von Vermietung auf Zeit. Allerdings einer, bei dem die Mietpreisbremsen unbestritten gelten. Anders ist es, wenn Vermieter und vermietende Mieter behaupten, die Vermietung solle wirklich nur für ganz kurze Zeit erfolgen. Dann ist bislang die Mietpreisbremse ausgehebelt. Auch diese Umgehung geltender Gesetze will die Bundesregierung jetzt mit einem Gesetzentwurf angehen und vernünftig regeln.

Was tun als Mieter?

Was bedeutet das jetzt für Sie als vermietender Mieter? Sie dürfen natürlich weiter untervermieten, wenn Sie einen triftigen Grund haben, zwei Jahre ins Ausland gehen – auch die Trennung von Ihrem Freund gehört dazu. Sie müssen allerdings die Genehmigung des Vermieters einholen – haben aber ein Recht auf diese Genehmigung. Also holen Sie die Genehmigung ein. Hier finden Sie den passenden Musterbrief .

Was tun als Untermieter?

Als Untermieter ist das Urteil auch interessant, jedenfalls, wenn Sie dickfellig sind – und noch mehr, wenn Ihr Mieter-Vermieter zur unverschämten Sorte gehört. Im Zweifel können Sie zunächst den illegalen Untermietvertrag eingehen, um die Wohnung zu bekommen. Und dann anschließend weniger zahlen. Dazu rügen Sie zunächst Ihren Mieter-Vermieter schriftlich. Dann fordern Sie im Zweifel auch schon zu viel gezahlte Miete zurück. Hier finden Sie den Musterbrief für die Rüge der Mietpreisbremse .

Es gilt die gleiche Regel, die man auch als Mieter bei überhöhten Preisen des Eigentümer-Vermieters anwenden kann. Wenn Sie ein bisschen hart gesotten sind, gehen Sie den Vertrag ein und zahlen Sie dann erst mal nicht.

Was tun als Vermieter?

Endlich haben Sie jedenfalls eine Handhabe gegen solche Abzocker unter Ihren Mietern.

Wenn wir jetzt das geplante neue Mietgesetz bekommen und noch zwei, drei klarstellende Urteile vom Bundesgerichtshof, dann baut das zwar keine einzige neue Wohnung. Aber es hilft, die seriösen Vermieter, Mieter und Untermieter vor den schwarzen Schafen zu schützen. Machen Sie doch einfach mit.