Vor elf Jahren hat der Gesetzgeber die Mietpreisbremse eingeführt und damit Ländern und Kommunen die Chance gegeben, Mietsteigerungen zu begrenzen, damit Mieter nicht Opfer skrupelloser Geschäftemacher werden, die den Mangel an Wohnungen schamlos ausnutzen.
Knapp die Hälfte aller Mieterhaushalte lebt heute in Städten und Gemeinden, in denen diese Mietpreisbremse gilt. Gleichzeitig wird auf vielen Wohnungsmärkten die Mietpreisbremse eher umgangen als eingehalten. Das soll im zweiten Versuch anders werden.
Ursprünglich war die Mietpreisbremse ein Instrument auf Zeit. Der Wohnungsmangel führte in vielen Kommunen zu Preisauswüchsen, die die damalige Große Koalition unerträglich fand. Die Mietpreisbremse sollte dagegen helfen, bis genug neue Wohnungen gebaut sein würden. Wenn denn genug neue Wohnungen gebaut seien, so die Logik, sollten die Auswüchse verschwinden, und man sollte die Bremse wieder abschaffen können.
Neue Wohnungen sollten von der Mietpreisbremse deswegen von Anfang an gar nicht betroffen sein. Für neue Wohnungen können Vermieter auch in Städten mit Mietpreisbremse ganz legal so viel Geld verlangen, wie der Markt hergibt.
Abhilfe durch Neubau, das Konzept hat nicht funktioniert. Elf Jahre nach Einführung der Bremse ist die Zahl der betroffenen Kommunen zum Jahresbeginn noch einmal kräftig gestiegen – auf über 600. In den 14 größten kreisfreien Städten sind die Mieten nach Angaben des Bundesbauministeriums um über 50 Prozent gestiegen, weit stärker als die Inflation. Der Anteil der Kaltmiete an den Haushaltseinkommen der Mieterhaushalte nähert sich den 30 Prozent.
Die Verkaufspreise für Gebrauchtimmobilien stiegen gleichzeitig allein von 2017 bis 2022 um jährlich 7,6 Prozent, auf dem Wohnungsmarkt ist noch keine Entlastung zu erwarten.
Im Bundesrat köchelt seit 2019 ein Gesetzentwurf der Länder Bayern, Berlin, Hamburg und Bremen vor sich hin, der der Mietpreisbremse einen deutlich verschärften Mietwucherparagrafen zur Seite stellen will (§5 WiStG). Tatsächlich beklagen viele Kommunen, dass sich ein Teil der Vermieter nicht an geltende Gesetze hält, dass Mietwucher eine viel beklagte Praxis sei. Solcher Mietwucher soll laut der Idee aus München und Berlin künftig einfacher nachgewiesen werden können und die maximalen Bußgelder von 50.000 auf 100.000 Euro erhöht werden.
Das FDP-Justizministerium hatte ein schärferes Mietrecht in der vergangenen Legislaturperiode verhindert. Die neue SPD-Bundesjustizministerin Stefanie Hubig hingegen ließ seit Monaten in ihrem Haus an einem Gesetzentwurf schrauben, der die unverschämtesten Umgehungsstrategien der bisherigen Bremse stoppen soll. Seit dem vergangenen Wochenende liegt der Gesetzentwurf vor.
Für verzweifelte Mietsuchende und seriöse Vermieterinnen und Vermieter sieht er fünf Verbesserungen vor.
Punkt 1: Mietangebote für möblierte Wohnungen zur Umgehung der Mietpreisbremse sollen fairer werden. Der empirische Befund ist eindeutig. Zwischen 2009 und 2014 wurden noch nicht einmal vier Prozent der Wohnungen als möbliert angeboten. In manchen Großstädten wird heute dagegen ein Drittel der Wohnungen als möbliert inseriert – zu Mietpreisen von über 30 Euro pro Quadratmeter. Häufig doppelt so teuer pro Quadratmeter wie die nicht möblierten Wohnungen. Man kann das etwas verschämt »Ausweichreaktion« nennen, wie es die »Wirtschaftswoche« tut. Sie zitiert einen Makler, der die Umgehung geltender Gesetze so beschreibt: »Die Vermieter möchten dadurch flexibel bleiben und sich von staatlichen Vorgaben ein Stück befreien.«
Das Justizministerium sieht im Gesetzentwurf jedenfalls vor, dass der Möblierungsanteil an der Miete im Vertrag deutlich gekennzeichnet werden muss und eine Pauschale von fünf Prozent der Nettokaltmiete verhältnismäßig sein soll. Vermietern soll es aber freistehen, einen höheren Zuschlag zu verlangen, wenn der Zeitwert der Möbel dies rechtfertigt.
Punkt 2: Bei Kurzzeitmietverträgen gilt die Mietpreisbremse bislang nicht. Das soll auch so bleiben. Allerdings sollen künftig die Mietverhältnisse maximal sechs Monate dauern dürfen, um unter diese Ausnahme zu fallen. Und Kettenkurzzeitverträge sollen auch nicht erlaubt sein.
Punkt 3: Indexmieten sind in den vergangenen Jahren vor allem bei Vermietungsgesellschaften sehr populär geworden, weil sich auch damit die Mietpreisbremse umgehen lässt. Die Zahlen zeigen: Indexmieten haben nicht die kleinen Vermieter mit einer vermieteten Doppelhaushälfte genutzt, oder der Handwerker, der als Altersvorsorge ein Mehrfamilienhaus gekauft hat. Es waren die größeren Gesellschaften. Sie sollen künftig maximal Mietsteigerungen von 3,5 Prozent im Jahr verlangen dürfen – auch, wenn die Inflation mal höher ist.
Punkt 4: Mieter, die ihre Miete nicht pünktlich gezahlt haben, erhalten auch nach einer ordentlichen Kündigung durch den Vermieter einen einmaligen Freischuss. Wenn sie binnen zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage die Miete nachzahlen und ihre Mietschulden komplett begleichen, wird die Kündigung unwirksam. Tatsächlich verloren im Jahr 2024 rund 32.000 Haushalte durch Zwangsräumung ihre Wohnung, so Zahlen der Gerichtsvollzieher, die das Justizministerium für eine Anfrage der Linken im Bundestag zusammengetragen hat. Wenn sich diese Zahl senken lässt, kann das auch dem Sozialstaat Geld sparen. Die Bundesregierung zählte Ende 2024 rund 440.000 wohnungslose Menschen, die von staatlichen Stellen untergebracht werden mussten.
Punkt 5: Mieterhöhungen wegen Modernisierung sollen hingegen für Vermieter vereinfacht werden. Will Ihr Vermieter für 19.000 Euro Ihre Wohnung modernisieren, kann er in einem vereinfachten Verfahren anschließend die Miete erhöhen. Bislang galt: Nur bei Modernisierung unter 10.000 Euro konnte recht einfach erhöht werden, die Grenze wird jetzt auf 20.000 Euro verschoben. Auch im vereinfachten Verfahren darf die Miete allerdings nicht willkürlich steigen. Gesetzliche Obergrenzen und Kappungsgrenzen gelten weiterhin. Und der Vermieter muss klar aufschreiben, wofür er das Modernisierungsgeld ausgegeben hat, das zur Mieterhöhung führt.
Wenn es mit der nachgeschärften Mietpreisbremse gelänge, die schlimmen Auswüchse auf dem Mietwohnungsmarkt einzudämmen, wäre das aller Ehren wert. Aber auch den Übeltätern, die den Ruf der Vermieterinnen und Vermieter in Deutschland ruinieren, dürfen Gesetzgeber und Gerichte gern noch einmal nahetreten.
Der Bezirk Berlin-Friedrichshain hat vor wenigen Monaten erstmals rechtskräftig eine Geldbuße von mehr als 20.000 Euro wegen Mietwuchers gegen eine Vermieterin verhängt. Zusätzlich musste sie noch einmal mehr als 20.000 Euro an zu viel gezahlter Miete an die Mieterin erstatten. Ein Unikat in der jüngeren Rechtsgeschichte. Bislang reden alle vom Mietwucher, aber kaum jemand bestraft einen der Übeltäter.
Gleichzeitig müssen Bund, Länder und Gemeinden aber auch mit einfacheren Regeln für den Wohnungsbau hinterherkommen und mehr Bauen ermöglichen. Den seriösen Vermietern das Bauen erleichtern und die unseriösen aus dem Verkehr ziehen – nur so kann privater Wohnungsbau in der sozialen Marktwirtschaft funktionieren.
