Der Kauf einer Eigentumswohnung in Deutschland ist insgesamt etwas erschwinglicher geworden – aber vor allem in den Metropolen selbst für Besserverdiener nach wie vor ein finanzieller Kraftakt. Nach Berechnungen des Wirtschaftsforschungsinstituts IW Köln mussten einkommensstarke deutsche Haushalte im Oktober durchschnittlich 29 Prozent ihres verfügbaren Nettoeinkommens für die Wohnungsfinanzierung ausgeben. Das lag zwar unter der Schwelle von 35 Prozent des Haushaltseinkommens, ab der Immobilien als unbezahlbar gelten. Doch sehr viel Spielraum bleibt immer noch nicht gegenüber der 30-Prozent-Marke, die viele Verbraucherschützer als sinnvolle Grenze nennen, die man sich setzen sollte.

Auftraggeber der aktuellen Berechnungen war der Finanzierungsvermittler Interhyp. Das Unternehmen publiziert regelmäßig einen »Erschwinglichkeitsindex« für Wohnimmobilien.

Die Unbezahlbarkeitsschwelle von 35 Prozent verwendeten die Ökonomen als Ausgangspunkt des Index und legten dafür einen Wert von 100 Punkten fest. Je höher die Punktzahl über 100, desto erschwinglicher ist Wohneigentum. Laut den aktuellsten Daten aus dem Herbst lag der Index bei 128 Punkten – höher als 2023, aber weit niedriger als vor zehn Jahren: 2015 hatte der Erschwinglichkeitsindex einen Spitzenwert von 221 Punkten erreicht. Damals konnten Gutverdiener sich also deutlich leichter eine Eigentumswohnung leisten als heute.

Den Berechnungen liegen nicht die finanziellen Verhältnisse der deutschen Bevölkerung insgesamt zugrunde, sondern ein Modellhaushalt einer Bevölkerungsgruppe, für die der Kauf von Wohneigentum am ehesten infrage kommt: die obere Mittelschicht. Der Haushalt hat zwei Erwachsene zwischen 30 und 40 Jahren, von denen der Hauptverdiener mehr verdient als 70 Prozent der Gesamtbevölkerung, aber weniger als die oberen 30 Prozent. Die zweite erwachsene Person verdient noch einmal die Hälfte dieses Betrags. Zusätzlich wohnen zwei Kinder im Haushalt.

Nordfriesland toppt München

Auch wenn diese Gruppe sich laut den neuesten Daten im Schnitt in Deutschland eine Eigentumswohnung leisten kann, gehen die Daten regional sehr weit auseinander. In fünf Metropolen liegt der Index nach wie vor unter 100 und damit im quasi unerschwinglichen Bereich: München, Hamburg, Berlin, Frankfurt und Köln. Unter den sieben größten deutschen Städten ist es im Verhältnis zum Einkommen in Düsseldorf und Stuttgart am wenigsten teuer.

Die teuerste Metropole ist unverändert München, wo die Finanzierung einer Eigentumswohnung laut Index 43 Prozent des verfügbaren Nettoeinkommens des zugrunde liegenden Modellhaushalts verschlingt. Noch mehr werden im Münchner Umland fällig: In Miesbach, Erding oder Fürstenfeldbruck liegen die Belastungen bei 44 bis 47 Prozent. Noch unerschwinglicher ist der Immobilienkauf nur noch im Kreis Nordfriesland, zu dem die Inseln Sylt und Amrum gehören.

Als Faustregel gilt: Je weiter Käufer sich aufs Land begeben, desto günstiger wird es. In ländlichen Regionen muss ein durchschnittlicher Modellhaushalt demnach im Schnitt 26 Prozent des verfügbaren Nettoeinkommens für die Abzahlung einer Eigentumswohnung ausgeben.

Am erschwinglichsten sind Wohnungen demnach im Werra-Meißner-Kreis in Nordhessen. Dort müssen Besserverdiener nur zwölf Prozent ihres verfügbaren Monatseinkommens aufwenden. Im bayerischen Hof, im niedersächsischen Northeim und in Goslar sind es demnach je 14 Prozent.

Unter den Großstädten weist Gelsenkirchen den höchsten Indexwert aus: Dort sind für den Modellhaushalt nur 17 Prozent des Nettoeinkommens für die eigene Immobilie nötig.